In de huidige oververhitte woningmarkt is het lastig om een huis te vinden. Dit kan tot gevolg hebben dat je langer dan gewenst samen een huis moet delen of dat je uit moet wijken naar ouders/familie.
Gaan jullie uit elkaar en hebben jullie samen een koophuis? Dan zijn de alternatieven 1: verkopen, 2: verdelen of 3: onverdeeld laten. Maar wat als één van beide eigenaar is? Hoe lang mag de ander dan in het huis blijven wonen?
1: Woning verkopen bij scheiding
Als geen van beiden alleen de lasten van de woning kan dragen of als de bank niet akkoord gaat met het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypothecaire geldlening, dan kan de beslissing vallen dat het huis verkocht moet worden. Met het geld dat de verkoop van de woning oplevert, wordt de hypotheekschuld afgelost. Als er sprake is van overwaarde, wordt deze onder jullie verdeeld.
Wanneer het huis niet genoeg geld oplevert om jullie hypotheekschuld af te lossen, is er sprake van een restschuld. In dat geval wordt deze restschuld verdeeld op basis van het eigenaarschap van het huis. In de meeste gevallen zijn beide partners voor 50% eigenaar van het huis. Jullie moeten dan allebei de helft van de restschuld terugbetalen. Wanneer jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben, kan het zo zijn dat de restschuld wordt kwijtgescholden. Hiervoor moet echter wel aan bepaalde voorwaarden voldaan worden.
2: Woning verdelen bij scheiding
Als één van beiden de lasten verbonden aan de woning alleen kan dragen, dan kan het huis aan diegene worden toebedeeld. Als jullie er samen niet uitkomen, zal de rechter uitspraak doen over wie de woning toegewezen krijgt.
Als één van jullie in de woning blijft wonen, moet de hypotheek na de scheiding volledig op naam van deze persoon worden gezet. Deze persoon neemt de hypotheek dus volledig over. In veel gevallen zorgt dit ervoor dat degene die in de woning blijft wonen de ander uit moet kopen.
Uitkoopsom berekenen
Jullie beslissen samen wat de woning waard is. Als uitgangspunt geldt de waarde in het economisch verkeer. Dit is de verkoopwaarde. Van deze waarde trek je de hypotheekschuld af. Dit is de overwaarde. Deze wordt gedeeld door twee. Degene die in de woning blijft, betaalt dit bedrag als overnamesom aan degene die de woning verlaat. De betaling verloopt via de notaris.
Zijn er nog meer gezamenlijke goederen te verdelen, zoals de inboedel, auto, camper etc. dan ga je ook daar de overnamesommen van vaststellen door de waarde ervan te delen. Hoe de overbedelingssom van het totale vermogen precies wordt berekend lees je hier.
Hoe werkt ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid?
Als je samen eigenaar bent van de woning, ben je (meestal) ook samen als schuldenaar verbonden in de hypothecaire geldlening. Vertrek je uit de woning en wordt de ander volledig eigenaar, dan wil je natuurlijk niet meer door de bank aangesproken worden voor de hypotheekschuld. Om dit te regelen maakt de bank de akten van ontslag aansprakelijkheid op. In deze akte staat dat de bank voortaal alleen nog degene zal aanspreken die eigenaar is van de woning. Het uitbetalen van de overnamesom en het ontslag aansprakelijk gebeurd altijd tegelijk en verloopt via de notaris bij het ondertekenen van de akte van verdeling.
3: De woning onverdeeld laten
In tijden dat de huizenprijzen daalden en mensen met een hypothecaire restschuld dreigden achter te blijven, werd veel gekozen om de woning tijdelijk onverdeeld te laten. De een blijft in de woning wonen en de ander gaat een woning huren. Kopen kan degene die vertrekt niet, want deze is nog verbonden aan de hypothecaire geldlening.
Deze constructie kan nu bij stijgende prijzen ook worden toegepast in de situatie dat de ene partner het net niet lukt om de ander uit te kopen. Wellicht dat later wel kan door salarisverhoging of het toetreden van een nieuwe partner.
De periode waarin je afspreekt dat woning verlater geen verdeling mag vorderen en de onverdeeldheid blijft bestaan, mag niet langer dan vijf jaar duren. Wel kun je dit steeds na vijf jaar weer voor maximaal vijf jaar verlengen.
Hoe zit het met de kostenverdeling?
Als de woning (vooralsnog) onverdeeld blijft, wordt vaak afgesproken dat degene die in de woning blijft de gebruikerslasten betaalt en de eigenaren samen de eigenaarslasten. Dit is vergelijkbaar met een huursituatie.
Besluiten jullie de woning langere tijd onverdeeld te laten en spreek je af dat het risico van waardestijging- of daling voor rekening komt van degene die in de woning blijft, dan moet deze ook de eigenaarslasten betalen.
Wie mag de hypotheekrente aftrekken?
Informatie over de hypotheekrente-aftrek bij scheiding vind je op de website van de belastingdienst.
Heb je het ScheidingsPlan gedownload? Daarin staat de link naar de ScheidingsGids. Hier vind je nog meer specifieke informatie.
Hoe lang mag je blijven wonen als het huis op één naam staat?
Als het huis alleen op jouw naam staat, heb jij het recht om in de woning te blijven wonen. Je ex-partner kan hier dan geen aanspraak op maken en jij hebt het recht op te bepalen wanneer je ex-partner het huis moet verlaten. Andersom geldt dit natuurlijk ook. Als je geen mede-eigenaar bent van het huis, kan je ex-partner dus elk moment besluiten dat je het huis moet verlaten. Je bent immers geen mede-eigenaar van het huis en hebt in dat geval nergens recht op.
Let op: Het kan wel zijn dat er in de samenlevingsovereenkomst of huwelijksvoorwaarden een regeling is opgenomen. Er kan bijvoorbeeld afgesproken zijn dat de ander een redelijke termijn of een bepaald aantal maanden in de woning mag blijven wonen totdat deze een andere woning heeft gevonden.
